Estimation théorique
Rue Elsa Triolet,26500 Bourg lès Valence (100 m2)
Prix bas
€
Prix haut
€
Indice de confiance (2.78)
Situation géographique
L'analyse de cette maison de 100 m2 située Rue Elsa Triolet,26500-Bourg lès Valence indique un avis de valeur compris entre 284.000€ et 320.000€ , soit un prix au m2 compris entre 2.840€ et 3.200€
L'estimation de cette maison est effectuée à partir de multiples critères, dont la liste des biens vendus (de surface équivalente), à proximité de l'adresse de ce bien.
En quelque sorte, nous avons tracé un cercle autour de ce bien de façon à recenser les transactions de ventes effectuées à proximité, de surface comprise entre 90 et 110 m2, vendus durant les 3 dernières années.
Les calculs d'estimation ont été effectués à partir de cette première sélection.
Pour précisions, nous avons également affichés les biens vendus à proximité mais ne correspondant pas à la fourchette de surface ou vendus au delà des 3 dernières années. Vous en trouverez la liste complète ci-dessous.
Le prix de vente de l'ensemble de ces maisons a été compris entre 284.000€ et 320.000€ avec un indice de confiance de 2.88 / 5.
En cas d'indice de confiance moyen ou mauvais il est vivement recommandé de faire une estimation précise pour trouver le juste prix !
Le prix médian du m2 de l'ensemble est de 2.788€. Ce prix indique que la moitié des transactions ont été vendues avec un prix du m2 en deçà de 2.788€ et l'autre moitié au-delà de ce prix.
Notons pour être précis que 2 valeurs extrêmes n'ont pas été prises en compte dans notre estimation. Il s'agit de biens dont le prix de vente au m2 était en trop fort décallage avec le prix au m2 du secteur. Ces transactions sont néanmoins présentes dans la liste ci-dessous.
Notons également que le prix moyen au m2 de la location sur la commune de Bourg-lès-Valence (26058), comprenant 20459 habitants est de 9,03€, soit un loyer théorique mensuel de 903€ compte tenu des 100 m2 de ce bien
Ces éléments sont basés sur une fourchette de prix de location au m2 qui vont de 6,75€, à 12,08€, soit un loyer théorique mensuel compris entre 675€ et 1.208€ avec un indice de confiance de 7.35 / 10.
De façon à affiner l'estimation de cette maison de 100 m2, nous vous suggérons d'utiliser l'estimation détaillée de notre site (proposée à la suite de l'estimation simple), permettant d'effectuer une estimation comparative bien plus précise en renseignant certains éléments tels que le nombre de pièces, de chambres, les équipements, la présence d'un jardin et/ou d'une ou plusieurs terrasses, l'état général, le type de chauffage, l'orientation, l'environnement, le montant de la taxe foncière , etc ...
Cette estimation bien plus détaillée reste toujours GRATUITE.
Nous sommes sans doute le seul site à proposer cela.
Bien entendu nous serons ravis de vous rencontrer pour une estimation réelle (et toujours gratuite !) et vous faire bénéficier de l'expertise de nos professionnels connaissant parfaitement ce secteur et qui pourront tenir compte des spécificités de votre maison.
Alors n'hésitez pas, à très vite !
L'estimation de cette maison est effectuée à partir de multiples critères, dont la liste des biens vendus (de surface équivalente), à proximité de l'adresse de ce bien.
En quelque sorte, nous avons tracé un cercle autour de ce bien de façon à recenser les transactions de ventes effectuées à proximité, de surface comprise entre 90 et 110 m2, vendus durant les 3 dernières années.
Les calculs d'estimation ont été effectués à partir de cette première sélection.
Pour précisions, nous avons également affichés les biens vendus à proximité mais ne correspondant pas à la fourchette de surface ou vendus au delà des 3 dernières années. Vous en trouverez la liste complète ci-dessous.
Le prix de vente de l'ensemble de ces maisons a été compris entre 284.000€ et 320.000€ avec un indice de confiance de 2.88 / 5.
En cas d'indice de confiance moyen ou mauvais il est vivement recommandé de faire une estimation précise pour trouver le juste prix !
Le prix médian du m2 de l'ensemble est de 2.788€. Ce prix indique que la moitié des transactions ont été vendues avec un prix du m2 en deçà de 2.788€ et l'autre moitié au-delà de ce prix.
Notons pour être précis que 2 valeurs extrêmes n'ont pas été prises en compte dans notre estimation. Il s'agit de biens dont le prix de vente au m2 était en trop fort décallage avec le prix au m2 du secteur. Ces transactions sont néanmoins présentes dans la liste ci-dessous.
Notons également que le prix moyen au m2 de la location sur la commune de Bourg-lès-Valence (26058), comprenant 20459 habitants est de 9,03€, soit un loyer théorique mensuel de 903€ compte tenu des 100 m2 de ce bien
Ces éléments sont basés sur une fourchette de prix de location au m2 qui vont de 6,75€, à 12,08€, soit un loyer théorique mensuel compris entre 675€ et 1.208€ avec un indice de confiance de 7.35 / 10.
De façon à affiner l'estimation de cette maison de 100 m2, nous vous suggérons d'utiliser l'estimation détaillée de notre site (proposée à la suite de l'estimation simple), permettant d'effectuer une estimation comparative bien plus précise en renseignant certains éléments tels que le nombre de pièces, de chambres, les équipements, la présence d'un jardin et/ou d'une ou plusieurs terrasses, l'état général, le type de chauffage, l'orientation, l'environnement, le montant de la taxe foncière , etc ...
Cette estimation bien plus détaillée reste toujours GRATUITE.
Nous sommes sans doute le seul site à proposer cela.
Bien entendu nous serons ravis de vous rencontrer pour une estimation réelle (et toujours gratuite !) et vous faire bénéficier de l'expertise de nos professionnels connaissant parfaitement ce secteur et qui pourront tenir compte des spécificités de votre maison.
Alors n'hésitez pas, à très vite !
Ventes de MAISONS effectuées dans le secteur
Date | N°voie | Voie | Nb Pièces | Surf. m2 | Terrain m2 | Prix | Prix m2 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
2020-08-27 | 165 | RUE ELSA TRIOLET | 5 | 146 | 646 | 360000€ | 2466€ |
2022-08-03 | 165 | RUE ELSA TRIOLET | 5 | 146 | 646 | 428700€ | 2936€ |
2021-11-30 | 151 | RUE SIDONIE GABRIELLE COLETTE | 5 | 137 | 605 | 337000€ | 2460€ |
2020-01-24 | 261 | RUE MARGUERITE YOURCENAR | 5 | 109 | 616 | 244400€ | 2242€ |
2020-05-12 | 178 | RUE VIOLETTE LEDUC | 5 | 123 | 352 | 255000€ | 2073€ |
2020-11-06 | 288 | RUE MARGUERITE YOURCENAR | 5 | 108 | 636 | 287350€ | 2661€ |
2022-06-17 | 160 | RUE VIOLETTE LEDUC | 5 | 123 | 380 | 287400€ | 2337€ |
2022-09-02 | 110 | RUE PAUL REGNAULT | 5 | 96 | 115 | 280000€ | 2917€ |
2020-01-20 | 20 | RUE ALBERTINE SARRAZIN | 4 | 100 | 558 | 240000€ | 2400€ |
2019-09-23 | 150 | ALL LOUISE LABE | 6 | 138 | 162 | 348170€ | 2523€ |
2021-07-12 | 144 | RUE VIOLETTE LEDUC | 5 | 123 | 345 | 337000€ | 2740€ |
2019-10-02 | 116 | RUE VIOLETTE LEDUC | 5 | 123 | 289 | 260000€ | 2114€ |
2022-06-10 | 224 | RTE DE L ECONDU VC 29 | 4 | 94 | 478 | 284500€ | 3027€ |
2021-06-17 | 173 | ALL GEORGE SAND | 4 | 120 | 259 | 390600€ | 3255€ |
2022-01-19 | 120 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 5 | 106 | 809 | 374000€ | 3528€ |
2021-09-30 | 49 | ALL MARGUERITE AUDOUX | 6 | 195 | 500 | 542000€ | 2779€ |
2021-10-20 | 32 | ALL LUCIE FAURE | 5 | 113 | 376 | 280000€ | 2478€ |
2020-09-11 | 91 | ALL SOPHIE ROSTOPCHINE | 5 | 93 | 688 | 323000€ | 3473€ |
2023-02-06 | 253 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 5 | 86 | 943 | 206600€ | 2402€ |
2021-08-30 | 146 | ALL LUCIE DELARUE MARDRUS | 4 | 90 | 647 | 300000€ | 3333€ |
2023-06-27 | 127 | ALL LUCIE DELARUE MARDRUS | 6 | 126 | 101 | 374400€ | 2971€ |
2020-06-03 | 127 | ALL LUCIE DELARUE MARDRUS | 6 | 127 | 101 | 285000€ | 2244€ |
2019-06-13 | 200 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 90 | 320 | 222500€ | 2472€ |
2020-10-01 | 277 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 95 | 557 | 199200€ | 2097€ |
2023-06-20 | 277 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 95 | 557 | 259500€ | 2732€ |
2021-02-19 | 50 | COLOMBIER | 4 | 88 | 565 | 250700€ | 2849€ |
2022-01-19 | 131 | ALL LUCIE DELARUE MARDRUS | 6 | 127 | 293 | 288500€ | 2272€ |
2021-07-15 | 230 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 5 | 130 | 937 | 304425€ | 2342€ |
2019-12-17 | 2764 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 124 | 773 | 243770€ | 1966€ |
2020-05-18 | 80 | ALL COLETTE AUDRY | 4 | 123 | 693 | 352450€ | 2865€ |
2021-06-30 | 21 | ALL MARIE NOEL | 5 | 110 | 470 | 308850€ | 2808€ |
2022-06-30 | 21 | ALL MARIE NOEL | 5 | 110 | 470 | 336035€ | 3055€ |
2022-11-07 | 39 | ALL MARIE NOEL | 6 | 130 | 711 | 413650€ | 3182€ |
2019-11-27 | 57 | ALL DE LA MAGNANERIE | 5 | 139 | 632 | 311000€ | 2237€ |
2021-09-02 | 71 | RUE LOUISE DE VILEMORIN | 4 | 101 | 419 | 148037€ | 1466€ |
2019-07-29 | 28 | ALL RENEE VIVIEN | 5 | 110 | 480 | 289770€ | 2634€ |
2022-10-28 | 6 | RTE DE GODANGER | 4 | 202 | 743 | 443000€ | 2193€ |
2020-06-15 | 37 | RUE MARGUERITE DURAS | 6 | 145 | 373 | 376915€ | 2599€ |
2021-01-28 | 17 | ALL CECILE SAUVAGE | 4 | 92 | 405 | 275460€ | 2994€ |
2023-01-17 | 103 | ALL CECILE SAUVAGE | 4 | 99 | 303 | 397000€ | 4010€ |
2020-09-23 | 9002 | BOUGNOLS | 4 | 102 | 1096 | 288000€ | 2824€ |
2021-07-06 | 207 | RUE MARGUERITE DURAS | 4 | 104 | 345 | 314100€ | 3020€ |
2022-07-21 | 55 | RUE DE LA BELLE MEUNIERE | 3 | 120 | 1687 | 250000€ | 2083€ |
2020-03-13 | 206 | RUE MARGUERITE DURAS | 5 | 114 | 226 | 285000€ | 2500€ |
2019-06-26 | 175 | RUE MARGUERITE DURAS | 4 | 88 | 593 | 282300€ | 3208€ |
2021-12-16 | 2 | ALL DES BEGONIAS | 5 | 109 | 434 | 230000€ | 2110€ |
2021-03-25 | 474 | RUE FREDERIC SAUVAGE | 3 | 73 | 322 | 178650€ | 2447€ |
2021-08-03 | 143 | ALL MARCELINE DESBORD. VALMORE | 4 | 107 | 234 | 381200€ | 3563€ |
2019-10-25 | 109 | ALL DU COUCOU | 5 | 88 | 289 | 193750€ | 2202€ |
2019-05-09 | 435 | RUE FREDERIC SAUVAGE | 5 | 124 | 588 | 310680€ | 2505€ |
2021-06-04 | 2209 | RUE DE LA BELLE MEUNIERE | 4 | 108 | 1036 | 277920€ | 2573€ |
2019-10-30 | 3 | ALL DES BEGONIAS | 4 | 84 | 476 | 270000€ | 3214€ |
2022-09-12 | 101 | ALL DU COUCOU | 5 | 103 | 445 | 220000€ | 2136€ |
2020-07-29 | 29 | RUE DES FORSYTHIAS | 5 | 106 | 613 | 245000€ | 2311€ |
2022-12-28 | 20 | RUE DU PESCADOU | 5 | 90 | 325 | 280000€ | 3111€ |
2023-02-10 | 14 | RUE DU PESCADOU | 5 | 90 | 272 | 170000€ | 1889€ |
2021-06-04 | 7 | ALL DU PUPIER | 5 | 92 | 367 | 222000€ | 2413€ |
2022-01-31 | 512 | RTE DE ST MARCEL LES VALENCE | 4 | 94 | 313 | 271080€ | 2884€ |
2020-11-16 | 23 | RUE ALEXANDER FLEMING | 6 | 93 | 664 | 218950€ | 2354€ |
2020-10-16 | 7 | RUE GEORGES LEMAITRE | 4 | 74 | 674 | 234900€ | 3174€ |
2023-06-26 | 7 | RUE DU PESCADOU | 5 | 94 | 270 | 324385€ | 3451€ |
2022-10-12 | 6 | ALL DES RESEDAS | 5 | 102 | 322 | 292430€ | 2867€ |
2022-07-12 | 512 | RTE DE ST MARCEL LES VALENCE | 4 | 96 | 348 | 325000€ | 3385€ |
2019-11-01 | 32 | RUE ALBERT CAMUS | 4 | 101 | 571 | 300000€ | 2970€ |
2021-03-18 | 32 | RUE ALBERT CAMUS | 4 | 101 | 571 | 308275€ | 3052€ |
2021-07-05 | 29 | RUE DU PESCADOU | 5 | 89 | 299 | 211000€ | 2371€ |
2021-06-30 | 190 | RUE DE LA BELLE MEUNIERE | 5 | 159 | 124 | 409000€ | 2572€ |
2020-02-25 | 2 | RUE PAUL HEROULT | 5 | 88 | 337 | 185000€ | 2102€ |
2021-07-13 | 1150 | RTE DE L ECONDU VC 29 | 2 | 65 | 127 | 221900€ | 3414€ |
2021-01-29 | 4 | RUE PAUL HEROULT | 6 | 103 | 320 | 200000€ | 1942€ |
2020-02-11 | 9008 | LE CHANTRE | 1 | 20 | 81 | 34000€ | 1700€ |
2023-02-01 | 50 | RUE DU PESCADOU | 5 | 89 | 216 | 225150€ | 2530€ |
2023-06-13 | 7 | RUE PAUL LANGEVIN | 6 | 103 | 297 | 244000€ | 2369€ |
2021-01-29 | 5 | ALL DES CAMELIAS | 4 | 109 | 410 | 230000€ | 2110€ |
2023-03-10 | 29 | ALL DU LORIOT | 4 | 109 | 458 | 375900€ | 3449€ |
2023-04-19 | 49 | RUE MAURICE CHEVALIER | 5 | 113 | 286 | 273000€ | 2416€ |
2022-05-23 | 8 | ALL DES CAMELIAS | 5 | 106 | 526 | 236870€ | 2235€ |
2021-09-29 | 16 | RUE HIPPOLYTE FIZEAU | 5 | 105 | 603 | 250000€ | 2381€ |
2022-09-08 | 43 | RUE MAURICE CHEVALIER | 3 | 74 | 451 | 253600€ | 3427€ |
2023-02-14 | 407 | ALL ALLEE DES SAULES | 4 | 91 | 697 | 325895€ | 3581€ |
2021-10-13 | 18 | RUE ALBERT CAMUS | 4 | 80 | 561 | 238500€ | 2981€ |
2019-07-01 | 4 | ALL DES HORTENSIAS | 5 | 109 | 516 | 234550€ | 2152€ |
2022-03-10 | 6 | RUE ALEXANDER FLEMING | 4 | 97 | 500 | 240000€ | 2474€ |
2022-08-05 | 375 | ALL ALLEE DES SAULES | 5 | 118 | 545 | 348240€ | 2951€ |
2019-09-16 | 5 | ALL MARIA CALLAS | 6 | 92 | 421 | 251120€ | 2730€ |
2020-05-29 | 8 | ALL DES HORTENSIAS | 5 | 112 | 454 | 251500€ | 2246€ |
2020-08-31 | 9 | RUE MAURICE CHEVALIER | 5 | 110 | 1044 | 467500€ | 4250€ |
2023-05-11 | 9136 | POMAREL SUD | 4 | 89 | 481 | 235000€ | 2640€ |
2021-07-15 | 10 | ALL DES CHOUETTES | 4 | 105 | 376 | 257350€ | 2451€ |
2021-04-08 | 7 | RUE MAURICE CHEVALIER | 5 | 123 | 459 | 396350€ | 3222€ |
2023-02-23 | 32 | RUE DE LA TOURTELLIERE | 6 | 149 | 1073 | 522900€ | 3509€ |
2020-07-07 | 11 | RUE MAURICE CHEVALIER | 4 | 90 | 176 | 193000€ | 2144€ |
2019-06-20 | 47 | RUE LOUIS JOUVET | 6 | 89 | 266 | 203800€ | 2290€ |
2021-06-15 | 60 | RUE LOUIS JOUVET | 4 | 101 | 542 | 267000€ | 2644€ |
2019-10-10 | 6 | ALL DES MAGNOLIAS | 5 | 109 | 428 | 289000€ | 2651€ |
2022-06-15 | 1245 | RTE DE BOURG LES VALENCE | 5 | 107 | 600 | 257500€ | 2407€ |
2022-04-07 | 140 | CHEM DE LA CASERNE | 6 | 139 | 359 | 333400€ | 2399€ |
2022-04-29 | 60 | ALL DES CHOUETTES | 4 | 105 | 395 | 299900€ | 2856€ |
2022-07-04 | 4 | RUE MAURICE CHEVALIER | 5 | 88 | 439 | 256600€ | 2916€ |
2022-05-02 | 21 | RUE FERNANDEL | 6 | 155 | 763 | 385000€ | 2484€ |
2020-12-16 | 53 | RUE LOUIS JOUVET | 5 | 120 | 601 | 241000€ | 2008€ |
2020-02-18 | 11 | ALL INGRID BERGMAN | 3 | 80 | 380 | 180000€ | 2250€ |
2021-07-06 | 136 | RUE DE LA BELLE MEUNIERE | 3 | 73 | 109 | 90000€ | 1233€ |
2020-04-20 | 24 | RUE LOUIS JOUVET | 6 | 99 | 429 | 193550€ | 1955€ |
2022-11-03 | 41 | RUE FERNANDEL | 4 | 95 | 424 | 255180€ | 2686€ |
2022-11-23 | 165 | CHE DE POMAREL | 5 | 88 | 432 | 297600€ | 3382€ |
2022-03-18 | 12 | ALL INGRID BERGMAN | 4 | 89 | 130 | 262350€ | 2948€ |
2020-02-28 | 26 | ALL DE LA HUPPE | 6 | 108 | 0 | 200000€ | 1852€ |
2021-07-16 | 26 | ALL DE LA HUPPE | 6 | 108 | 0 | 232000€ | 2148€ |
2021-04-09 | 42 | ALL DE LA CAILLE | 4 | 75 | 0 | 190350€ | 2538€ |
2022-10-17 | 66 | IMP JEROME CABUT | 5 | 109 | 475 | 366050€ | 3358€ |
2023-01-30 | 19 | RUE FERNANDEL | 4 | 86 | 510 | 219870€ | 2557€ |
2021-07-12 | 34 | IMP JEROME CABUT | 3 | 93 | 463 | 284500€ | 3059€ |
2021-05-06 | 2 | ALL DES AMANDIERS | 5 | 105 | 713 | 280000€ | 2667€ |
2019-08-02 | 77 | RUE JULES BOCHIROL | 4 | 70 | 526 | 237000€ | 3386€ |
2023-06-27 | 30 | CHE DE ST BARTHELEMY | 4 | 135 | 616 | 255000€ | 1889€ |
2019-06-19 | 14 | RUE ERNEST HEMINGWAY | 5 | 88 | 541 | 199500€ | 2267€ |
2021-11-24 | 25 | RUE FERNANDEL | 4 | 92 | 485 | 275500€ | 2995€ |
2019-12-12 | 10 | RUE EDMOND ROSTAND | 4 | 84 | 797 | 211000€ | 2512€ |
2020-07-08 | 28 | RUE DE LA COLOMBE | 5 | 91 | 545 | 295000€ | 3242€ |
2022-10-27 | 28 | RUE DE LA COLOMBE | 5 | 91 | 545 | 340000€ | 3736€ |
2021-03-15 | 6 | RUE JEAN GIONO | 4 | 96 | 509 | 190000€ | 1979€ |
2022-05-25 | 11 | RUE MARCEL PAGNOL | 4 | 92 | 553 | 270000€ | 2935€ |
2022-06-27 | 57 | CRS BOURVIL | 5 | 93 | 275 | 240000€ | 2581€ |
2020-06-15 | 20 | ALL DES PRIMEVERES | 5 | 100 | 0 | 196000€ | 1960€ |
2020-11-09 | 20 | RUE DU CHANFLEURY | 5 | 100 | 0 | 170000€ | 1700€ |
2021-07-23 | 6 | ALL DES PAQUERETTES | 5 | 100 | 0 | 249500€ | 2495€ |
2023-02-09 | 6 | ALL DES PAQUERETTES | 5 | 100 | 0 | 279000€ | 2790€ |
2019-10-10 | 6 | ALL EDITH PIAF | 5 | 96 | 404 | 209000€ | 2177€ |
2021-08-27 | 56 | CRS BOURVIL | 5 | 105 | 275 | 264247€ | 2517€ |
2019-07-31 | 16 | ALL DE LA GARENNE | 5 | 80 | 294 | 205000€ | 2563€ |
2021-01-14 | 50 | CHE DU CHANTRE | 4 | 73 | 2373 | 55000€ | 753€ |
2021-07-09 | 51 | CRS BOURVIL | 4 | 92 | 233 | 240000€ | 2609€ |
2019-09-19 | 62 | ALL DU ROITELET | 4 | 104 | 865 | 289000€ | 2779€ |
2021-07-29 | 12 | RUE FERNANDEL | 5 | 115 | 347 | 250000€ | 2174€ |
2022-12-15 | 17 | RUE DU BEL OLIVIER | 4 | 119 | 873 | 378500€ | 3181€ |
2021-06-24 | 18 | RUE EDMOND ROSTAND | 5 | 114 | 390 | 85000€ | 746€ |
2021-06-24 | 18 | RUE EDMOND ROSTAND | 5 | 114 | 390 | 147333€ | 1292€ |
2020-06-24 | 13 | RUE JEAN COCTEAU | 4 | 84 | 0 | 195970€ | 2333€ |
2019-05-29 | 14 | RUE FRANCOIS MAURIAC | 5 | 94 | 0 | 192550€ | 2048€ |
2021-04-09 | 15 | ALL EDITH PIAF | 4 | 90 | 428 | 234050€ | 2601€ |
2019-08-07 | 17 | RUE JEAN COCTEAU | 4 | 84 | 0 | 180000€ | 2143€ |
2023-05-31 | 25 | RUE ERNEST HEMINGWAY | 5 | 94 | 0 | 206200€ | 2194€ |
2022-04-11 | 26 | RUE FRANCOIS MAURIAC | 5 | 94 | 0 | 236000€ | 2511€ |
2020-12-24 | 28 | RUE FRANCOIS MAURIAC | 5 | 94 | 0 | 181450€ | 1930€ |
2021-10-15 | 30 | RUE FRANCOIS MAURIAC | 5 | 94 | 0 | 225900€ | 2403€ |
2019-11-04 | 31 | RUE ERNEST HEMINGWAY | 5 | 94 | 0 | 182000€ | 1936€ |
2020-04-24 | 34 | RUE EDMOND ROSTAND | 5 | 94 | 0 | 203000€ | 2160€ |
2021-06-09 | 40 | RUE EDMOND ROSTAND | 5 | 94 | 0 | 182000€ | 1936€ |
2021-08-30 | 47 | RUE EDMOND ROSTAND | 4 | 84 | 0 | 174950€ | 2083€ |